在一系列的去库存化措施中，房地产是否已经回暖？中国房地产还有没有黄金期？

4月26日，著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮，在2016城市观点论坛郑州行上发表《去库存化中回暖的市场》的演讲，对房地产市场进行了解读。

□东方今报首席评论员

李长需

二线城市回暖是一个并不确切的话题

房地产市场在去库存化中究竟是寒冬依旧还是已经回暖？

陈淮认为，虽然2016年房地产市场表现的分化严重非常明显，一线二线城市快速成长、快速扩张，特别是一线城市，而三、四线城市去库存化还有待观察和进一步启动，经济下行的趋势也没有改善，所以，房地产在“十三五”开局的一年，仍然是开路的一年、暴露的一年、奠基的一年、夯实基础的一年。

那么，对于二线城市来说，存在不存在“回暖”的问题？

陈淮认为，所谓的二线城市回暖，大概是一个并不确切的话题。二线城市，可以分为二线﹢、二线、二线‐，郑州、西安可归为一类，以郑州为例，它从来没有大跌过，也没有出现过暴涨，而二线‐的城市，比如哈尔滨、长春、沈阳等人口净流出地、经济总量垫底，产业转化艰难，这样的二线城市回暖，还没有确切之意。

房地产是一个刚刚拉开帷幕的新兴产业

每年说到房地产业，都会有扑朔迷离的说法。比如断崖式下跌，比如黄金十年已过。陈淮认为，简单地把规模作为黄金十年的判断为时过早，因为房地产在中国历史上的作用才刚刚拉开帷幕。

陈淮表示，要正确理解政策才能判断房地产市场。他将2015年到“十三五”期间的政策分为三个层级：

第一个是应对国民经济短期内的发展和长期战略转变政策，此政策并非专门针对房地产业，但会对房地产业有一定的影响。比如说适度宽松的货币政策，连续的降准降息等。

第二个层级，从去年年末以来直接针对房地产业为主的政策，比如去库存化，比如坚决抑制打击投机性需求，努力发展租赁市场，鼓励自然人和机构、企业买库存的房子或者做房东。

第三层级是和改革相联系的政策，也是在2016年及此后可能对房地产有重大影响，但是目前还在推进中的政策。比如营改增，可以视为对房地产业健康发展有利的长期政策。

从政策长期的走势看，陈淮认为积极稳妥地推进中国的城市化、城镇化，这是“十三五”期间一个非常重要的落脚点。

他之所以说房地产业实际上是一个刚刚拉开帷幕的新型产业，是因为现在老百姓的住房改善，刚刚从脱困型向基本需求型转变。最新的宏观统计数据显示，大量农民工在城市打工，他们在54%的城镇居民中占17个百分点，还远没有成为稳定的市民。

此外，还有一亿以上的农民工要在西部、中西部就地城镇化，这怎么能说房子盖多了，或者说已经供大于求了呢？

中国房地产业还有黄金时期

从房地产市场的发展来看，中国的房地产业还有没有新的黄金时期？还有没有大的发展前途？还是不是支柱产业？

陈淮的回答是肯定的。他认为，2015年房地产业与2013年相比，还是创了历史新高，但是基础重工业几乎全都陷入行业亏损。如果指望2016年房地产业能让钢铁、煤炭、石油、水泥、玻璃走出困境，恐怕希望不大。因为这些行业主要还不仅仅是产能多或少的问题，还因为国际大宗商品价格下滑。

对于房地产业还是支柱产业的看法，陈淮表示有几个理由：第一，是连接短期经济稳定运行与长期战略目标之间最重要的节点，无论是我们抑制经济增速下行的2016年、全面实现小康的2020年，还是让中国老百姓分享经济增长好处的高度城市化、城镇化的过程，它们的连接点是房地产业。

第二个连接点，房地产业是连接生产、需求供给与消费最重要的节点。

第三，房地产还是连接改革与发展的节点。房价是市场化最重要的一个标志，而房地产业运用最高的土地、资金这两个最基本的要素，恰恰还控制在政府手中，改革迫在眉睫。

最后，房地产业还是连接消费与投资最重要的节点。不仅仅是开发商的投资，大多数老百姓也都会成为有产者，购房置业就是这样一个最重要的社会节点。