嘉宾：李书剑

中国物业管理协会副会长河南正弘物业管理有限公司董事长

“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。”“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。”《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》）一出，马上成为热点话题。

此前，专家学者对为什么要建不封闭小区、如何实现等问题已经有了回答。今天，东方今报记者专访中国物业管理协会副会长、河南正弘物业管理有限公司董事长李书剑，让物业“大管家”谈谈小区由封闭到开放要解决什么问题、不封闭小区对物业管理的挑战以及对房地产市场的影响。

□东方今报评论员章衡

规划落实需要更多配套文件

章衡：《意见》实施需要具备哪些条件？

李书剑：《意见》实施要上升到法律层面，然后再到操作阶段。还需要出台更多相关文件，首先物权问题就很棘手，我们都知道《物权法》立法本意是为了保护权利人的物权，对封闭小区进行不封闭改造需要先解决这个问题。

而解决了法律问题，还要解决不封闭小区改造的实施细则标准。对改造操作对象细化分类。比如有些小区不是围墙封闭而是建筑物封闭，那么做不封闭小区改造代价太大或者根本就无法改造；还有即便是围墙封闭，但小区内没有机动车通行道路，或者是地下室设计荷载不达标，或者道路本身通行能力不行，我认为这样的小区就不应在不封闭小区改造之列。

还有一些小区不是独立存在，要和别的小区一起连通，才能连接外部道路，一个小区能满足不封闭改造条件，而相连的小区不能满足，路通到别的小区，又成了断头路，就没有改造的意义。

业主出公摊费用的小区如何改造

章衡：现有封闭式小区居民不同意改造怎么办？

李书剑：非围墙封闭式小区改造难，在现有小区落实文件需要具体情况具体分析。在有些小区，公共部分由业主分担了公摊费用，现在要把原本只属于小区的公共部分拿出来为更多人使用，这就会损害业主权益，要征得业主同意。

即便有关文件已将法律问题解决了，但业主不同意怎么办？我觉得一种办法就是等，住宅的使用年限一般是70年，商业用途的使用年限也有40年，小区已经交付业主使用的话，你可以等70年使用年限到了，再对原有小区进行不封闭改造。

如果不愿意等，政府部门也可以拿出一部分补偿金来，加快小区不封闭建设，毕竟把属于某个小区所有业主的公共用地拿出来为更多人使用，是在促进公共交通良性运转，有关部门出补偿金也合情合理，但前提是依法征得业主同意。

小区开放后对业主生活的利与弊

章衡：目前郑州有没有开放式小区？

李书剑：现在郑州还没有真正意义上的开放式小区，当然一些一栋楼两栋楼独立开发的临路住宅，不能算作真正意义上的开放式小区。毕竟它们并没有形成一个规模化的小区。

开放式小区在某种程度上会增加商业服务的数量，可能小区内底层很多会作商铺，毕竟它们都临路，有商机。住在这里的业主，可能足不出小区，就能满足对衣食住行的一些需求。

但对原本封闭的小区，也会损害业主的切身利益，比如老人活动和孩子在小区玩耍时的安全，噪音及环境污染等。有些小区是人车分离，机动车非机动车分离、出入分离，改造后这些设计就会有很大改变。

开放式小区或能促物业厘清责任清单

章衡：开放式小区对物业管理产生哪些影响？

李书剑：开放式小区，很大意义上把原本大物业网格化，最起码在空间上是这样的。比如，原本200亩地的居民区，包括几十栋楼，都是一个物业公司在管理。但当小区内道路开放后，可能一栋楼或者两三栋楼成为一个单独组团。

公共区域管理少了，物业承载的非物业公司职责也应该减少，比如道路与停车管理、环境与绿化管理、公共管网养护维修等。物业公司执行这些职能需要成本，如果不封闭小区内的一些公共领域服务被有关部门承接的话，对厘清物业管理职责边界客观上还是有帮助的，也能在一定程度上减少物业管理成本。

但同时在有些地方，会增加物业公司的负担，比如原来在小区开两个门，整个小区就能有效管理，现在可能每栋楼都需要一个门岗。还有小区监控以及其他公共设施，都需要物业公司根据变化，做相应调整。

规划的变化或增加房产开发成本

章衡：《意见》实施后，新小区规划会受到哪些影响？

李书剑：小区在规划时，肯定要考虑得更多，比如噪音问题，比如小区内道路宽度，比如车库出车和街道连接问题。

新建小区地块越来越小了，但小范围开发的小区很难在医院、学校等配套设施方面做得让人满意。如果按面积利润算配套设施的话，其实开发商的开发成本是提高了的，这样一来小区房价可能会比大面积开发贵一点。

还有就是不具备开放条件的老小区，可能会在增值幅度上较以前有所提升，毕竟大多数人还是喜欢相对安全和安静、私密性更好的居住和生活环境。

单位大院率先打开有示范意义

章衡：《意见》提出单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，您怎么看？

李书剑：政府倡议，政府先行，单位大院率先打开，也有一定的示范意义。此外对于单位大院来说，比住宅小区遇到的问题要简单一些，很多单位大院使用的可能是划拨土地，使用权是无偿取得的，这个政府处置的话可能法律障碍少一些，经济代价也相对低一些。

但也有一些企业单位，因此不能一概而论。政府如强制收回必须是出于公共利益的需要，收回时还需要论证，并进行补偿。比如对由此给居民带来不便进行的补救措施，都要统筹进行。