□东方今报·猛犸新闻首席评论员李长需

过年几家亲戚聚会，偶然说到了房价。从省会的房价，说到老家县城的房价，又说到我们镇上的房价。最让我意外的是，镇上开发的房子，均价每平方米两千多元，也居然早被抢购一空。我对三姐说：“你家那块地，卖那么便宜，亏大了！”

三姐嫁到了镇上，她家那块一亩多的地，在镇上主街道的南边，离主街道不过百米远。六七年前，她以2万元的价格给卖了，当时我劝她不要卖，说镇上的土地会越来越值钱。她不听劝阻，觉得2万就不少了，因为不临街道，没人会买，能卖出去就不错了。但现在，那块地正被开发商开发二期楼盘，卖个几十万不成问题。如果分割成一处处宅基地，卖个上百万也不是多大的事儿。

虽然农村土地和宅基地不允许买卖，以及在新买的土地及宅基地上盖房，但私下交易司空见惯，只要找人交上一笔钱（从最初的几千到现在的数万），并不会有人查处。到镇上买个宅基地或直接买房，成了不少人的选择。镇上的土地与房子越炒越贵，那是自然。十几年前花七八万买的上下三层六间的临街房子，三年前卖到六七十万，现在直接过了百万。据说还有不少人拿着钱买不到。

三姐现在自然很后悔。“还是镇上好，能享受到城市化的红利。现在推行‘三权分置’，不知道我们在下边的村庄能不能有这机会？”一个在外见过世面的外甥既羡慕又满怀希望。

外甥的村庄离镇上几里远，又不临公路，村里的人，有能力在大城市买房的，都在大城市买了房；没能力的，不少到县城买了房，还有个别在镇上买了房；再不济，也在村东的一条出村马路边新建了房。原来数百人的老村庄，年轻人都搬走了，只留下几十个老头老太太“留守”。

自己村里的年轻人都不愿意住，还指望外地人来村里买房子？这是外甥相对比较悲观的原因。外甥说，尽管从国家层面，已经出台了将在农村推展的探索宅基地所有权、资格权和使用权的“三权分置”政策，规定可以“适度放活宅基地和农民房屋使用权”，这意味着宅基地的“使用权”可以流转买卖了，这种政策的主观意图不错，就是想让农民和农村分享国家发展尤其是城市化的成果，但具体的现实层面，有多大的可能呢？“我们村既无山也无水，就一个偏僻村庄，怎么可能有人来买宅基地”？

外甥的村庄，目前的机会的确不多。原因很容易理解：其一，并无吸引人的资源优势；其二，宅基地的流转还是有限制的，即严格限制社会资本进入农村，“城里人到农村买宅基地这个口子不能开，按规划严格实行土地用途管制这个原则不能突破，要严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等”，这又增加了一道困难。

我给外甥分析，眼下“三权分置”能发挥作用的地方，大概要算大城市周边的城乡接合部了。从有关部门对“适度放活”的表述来看，也应该是如此。根据有关部门的规划，政府可能会首先在一些城市化进程较快的经济发达地区，尤其是大城市周边的农村地区，进行有限度的宅基地使用权流转试点。像在京、沪、杭等13个城市，国土资源部和住建部已经部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在这些试点城市，村镇集体经济可以组织自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。事实上，这些城市早就实践多年了，“三权分置”政策也等于给了他们已存在的实践以事后的合法性。

当然，外甥的悲观虽有一定的道理，但也似乎大可不必，因为试点已开始，随着农村土地改革的深入，他所盼望的场景未必不会实现。从改革开放的实践来看，国家对农村的赋权与农村的发展几乎是同步的，从落实生产责任制到鼓励乡镇企业发展，再到容许农民进城打工（流动），这都是一种赋权政策；“三权分置”，没准儿能在先行先试中走得更远。