冰与火之歌 郑州市房地产2016年度市场报告

2017年01月18日 T T

1月14日,由中房研河南主办的河南省首届成品住宅高峰论坛在郑州举行。论坛上,地产研究机构克而瑞发布了郑州市房地产2016年度市场报告。

“郑州楼市去年上演了冰与火之歌。”克而瑞信息集团河南区域总经理赵爽预计,信贷手段会成今年调控主要手段,中小房企业或抱大腿或抱团取暖,规模房企谨慎扩张。从长远来看,郑州有政策红利、资本红利、人口红利,未来发展预期良好。

□东方今报·猛犸新闻记者路治欧/文图

2016年郑州地产关键词

涨——万元时代

8月份,郑州房价涨幅位居全国第一,连续4个月进入全国涨幅榜前三。

售罄——无房可卖

前三季度累计开盘140次,同比+33%,推量同比+69%,去化量同比+135%,去化率同比+39%,去化周期2.5月,供求失衡。

“得房率”——名词新义:得到房子的概率!

地王——全年14个地王

东区地王6个,经开区6个,金水区1个,白沙1个。北龙湖区域金茂地王地价4184万/亩,楼面价36915元/㎡。

“黑天鹅”——郑纺机地王

楼面价高出周边房价,加剧郑州楼市三季度的疯狂。

无证开盘——无证开盘42%

前三季度,开盘总货量30145套,无证开盘货量12519套。

国家中心城市——大郑州梦想

政策红利、资本红利、人口红利带来城市未来发展新机遇,空间巨大。

抢滩——百强房企已入驻32家

2016年网拍163宗经营性用地(含城改)。最多一次21家企业参与竞争;最长一次636轮竞价;最久一次经历11个小时;全国前十强房企已全部进入,百强房企已入驻32家。

“野蛮人”——代表:K2地产

打破郑州城中村地块“底价成交”的模式惯例。

调控——史上最严

四季度,郑州迎来限购、限贷的调控“三级跳”。

腰斩——调控首月成交下降44.92%。

9月商品住宅成交189.69万㎡,10月成交104.45万㎡。

熔断——抑制地王

控地价,限房价,复垦券。

行政监管——多部门联合执法

郑州数十家售楼处收到查处通知。

维权——2016年维权事件达80次之多

交房维权,没交房也维权;购房者维权,开发商也维权。

停工——治霾影响

据不完全统计,2016年郑州市施工项目被强制停工5次+,累计停工周期达到3个月+。

北龙湖——地王窝

2016最热点区域,受政策影响最大片区,未来形势扑朔迷离。

郑州市房地产年度市场报告(2016年)

一、城市占位分析

城市能级:郑州是二线中等发达城市,是二线城市第二梯队,处于快速发展期。

市场容量:2016年土地成交建面全国第1,城市市场红利充足。

市场价格:进入万元以上城市集群。2016年住宅价格每平方米10525元,增长率11.21%。近5年住宅价格复合增长率7.0%。

二、土地市场分析

土地供应:2016年增幅明显,达13475亩,增长51%,城改用地占比超八成。

土地成交:成交量9358亩,同比上涨20%,城中村和住宅用地占比达七成以上。

土地价格:非城中村用地稀缺,地王频出。城中村用地2016年打破底价成交规则,全年有20宗地块溢价成交,最高溢价率达414.1%。

市场特征:2016年新进驻郑州的外企17家,储备土地4908亩,未来上市面积823万㎡。郑州已累计进驻外企36家,储备土地19551亩,未来上市面积1885万㎡,意向进驻未落地15家。

三、整体市场分析

整体供求:2016年市场热度较高,各物业成交上涨明显,其中,住宅供应1200万㎡,同比增长15%;成交1461万㎡,同比增长60%。

整体存量:2016年商品房整体去化周期下降到12个月健康线以内;住宅压力最小,年底时去化周期4个月;办公有2年去化周期,商业依然处在严重危险期。

整体价格:2016年商品房价格小幅增长,住宅带动作用明显,商业均价出现下滑,办公价格保持与去年平衡。

四、二手房住宅市场分析

市场规模:二手房市场份额稳步提升,全面成交734万㎡,为一手房成交面积的50%。

市场价格:2016年,二手房成交均价为每平方米9347元,2012年以来每年每平方米增长1000元左右。

价格结构:受户型面积和房龄因素的影响,低价房源市场占有率高,单价8K-9K,总价60万~80万占比最大。

产品成交结构:一房、三房为成交主力,90㎡以下占比过半,需求集中。

2017年市场预测

政策:短时期内调控松动的可能性较小,较以往调控不同的是行政管控力度加大,致使房企的节奏滞缓,流程难度加大,现金流考验加剧。

提醒:2017年,信贷手段会成为调控的主要工具,中小企业或抱大腿或抱团取暖,规模房企谨慎扩张。

供应:2017年住宅新增面积供应预计1302万㎡,2016年底存量437万㎡,累计上市面积将达到1700万㎡,限购下购买力减弱,市场去化压力增大。

提醒:局部区域及版块市场供应高危,竞争红海,营销节奏尽量错峰。

价格:2017年住宅价格分化加剧,受库存影响,刚需项目价格浮动不会太大。受调控影响,高端项目价格面临考验。

提醒:近郊区域对刚需客户的分流非常明显,主城区项目应对价格增长保持理智;改善类项目需求略有抬头,需要在产品创新与营销渠道中寻找出路。


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