住房租赁行业一直在探寻新的资管模式,方隅公寓作为主流品牌传来利好消息,即方隅公寓管理的苏州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓、泉州世界城方隅公寓如期实现了退出效果可预期、成本可控、收益可见,正式跑通了“投融建管退”资产管理全生命周期。而方隅公寓的3个项目之所以能取得这样优异的成绩,和品牌资管能力建设有着密不可分的关系。

从苏州天荟方隅公寓项目的成功,剖析方隅公寓的实操模型

苏州天荟项目是方隅公寓第一个完成“投融建管退”的项目。该项目于今年2月正式开业,累计提供租赁住房1338间,对比周边竞品坪效溢价超过40%。项目退出前三个月日均新签超过6单,其中中介渠道比例低于15%,平均租期超过12个月,客户满意度达95%。

快速度过爬坡期,实现更高坪效溢价率,方隅的成功并非依赖某一个环节的成功,而是严密的商业逻辑,以及积累的一套可复制的“资产管理+精益化运营”实操模型。

租赁住房项目的经济效益核心在于资产管理。资产管理的核心目标包括现金流及利润的最大化、创造收入增长点、资产包的合理配置和保值增值。这就要求资产管理方从投融资、定位阶段开始,经历建设、运营,以退出为终点,将全生命周期作为因子,将可持续的现金流作为标准,进行新一维度的考量。

一直以来,聚焦“高档一居”的方隅公寓锚定中高端人群市场,在选址上,如果项目本身的商业配套有限,方隅就会挑选周边商业资源发达的片区。苏州天荟项目就是其中典型的例子。该项目处于姑苏区核心商圈,周边有大型购物、娱乐中心和风景区。通过市场化高端租赁住房打造,保持了行业较高的利润水平。

在产品的打造和配套服务的配置上,该项目以住户思维为导向,匹配了独具特色的景观模块、多功能的公共设施,与中高端人群需求契合度高。同时,为保证住户入住体验的多样化,运营团队增设了共享单车站点、班车服务等。

同时,该项目把握了毕业季的租房旺季,结合产品分批上市的的策略,利用自有渠道和外部渠道,在短时间内吸纳了大批高质量客户入住。如将不同房型、不同楼栋进行分期释放,分阶段满足不同细分客群的需求,激发消费潜力。同时,该项目积极探索新媒体渠道的营销手段,在小红书、微博等渠道进行内容铺排,更垂直、精准地触达客群。

几乎直接跳过爬坡期,天荟项目从市场定位到选址、产品设计和营销的一整套成熟流程,是其实操模型的真实结果展现,验证了资产管理和运营能力,也是“以始为终”的最佳体现。

方隅公寓项目布局,投资逻辑清晰明了

从售出3个项目所在的城市而言,并不是传统意义上的四大核心城市。一般而言,住房租赁企业的战略布局专注于一线及准一线城市,强调基于发达地区的城镇化建设基本面、人才的居住需求进行市场精耕。

方隅管理半径的投资逻辑,在于城市锁定和精准定位

首先,方隅并不会进入所有的二线城市,而会在其中挑选核心城市和资源优势明显的城市。苏州虽不是四大核心城市,但也位列强二线城市之列,经济发展居全国前列,2021年地区生产总值达到了22718.3亿元,在全国排名第6。同时,苏州享有优越的地理环境,地处江苏省东南部、长三角中部,东傍上海,西抱太湖与无锡相邻。

其次是定位精准,并在成熟框架平移的基础上坚持本土化。在这些城市中,方隅会选择市中心或成熟城区的选址,确保在市场波动时将受到的影响减到最低,抗风险能力强,也吻合方隅“高档一居”的战略定位。同时,由于各城市客户需求不同,进入新城市也必须坚持本地化。如苏州天荟项目,就是结合姑苏当地园林特色,作为其产品打造的一大亮点。当然,还有一点也很重要,如果财务核算达不到要求也会放弃。

在住房租赁行业正式进入资管时代的大背景下,住房租赁企业要想更进一步,获得更长远的发展,就需要像方隅公寓一样做好资产管理,搭建完善的“投融建管退”资产管理体系,并走出自己的差异化道路,这也是它的3个项目能实现资产退出的重要原因。相信在未来,即使面对更多企业的竞争,方隅也能凭借差异化资管发展路径积累优势,并为行业带来更多惊喜。