2015年，特殊的政治经济环境下，房地产的支柱作用再度凸显，政策刺激不断，然而边际效用递减。与此同时，行业分化加剧，地产金融化趋势明显。

□东方今报记者牛犇/文图

产能过剩

效益受制于人口规模

近期，“去库存”之声不绝于耳，究其原因，还是房地产行业产能严重过剩。房地产行业相对低迷，进入新常态下，王永苏认为，开发商必须认清行业发展规律，明晰产品定位，进行有效开发。

“郑州的房价在过去一年中，始终稳中有升，并没有预想中的会有所下降。”王永苏认为，这当中，起决定性因素的便是人口规模。

产城融合中，很大一部分因素便是基于工业发展无法远离城市。王永苏指出，目前我国正处在工业化和新型城镇化的飞速发展时期，生产力和生产方式都在发生飞速变化。“一个很明显的现象就是，生产方式决定居住方式”。工业和非农产业变为主导产业后，为有利于产业发展，要求人口大规模集中居住。“第三产业变为主导产业后，更需要庞大的人口规模”。

所以，高库存大多积压在三、四线城市，而郑州由于其省会的首位度和人口的规模效应，库存现象并不严重。而未来，王永苏认为发展趋势仍将是产业集聚、人口集中。

“地产+”要研究未来居住趋势

房地产市场的发展跟政府政策具有很大关系，郑东新区便是最好的范例。

在“一极三圈八轴带”这盘大棋中，河南的发展格局被划分为四个层级——区域性中心城市、地区性中心城市、县城、中心镇。

郑州，无疑是河南最有实力成为我国中西部区域性中心城市的城市，担负着打造中原城市群核心增长极的重任。

王永苏认为，开发商要选择未来政府着力发展的区域进行重点开发，首要选择“一极三圈八轴带”的核心区域。

同时，开发商要主动适应新常态，政府也要推进房地产市场兼并重组，培育一批大企业，使企业由“满天星”转为提高质量和效益。

对于白银时代房企转型，王永苏认为，开发商要在自我换血和兼并重组中，完成生产力和生产方式的转变，同时“将过去粗放的生产状态，转变为更加精细化的管理”。

而这个过程中，房地产企业主动跨界融合其他产业，并且细分市场，诸如养老、医疗、文化、旅游、学区等地产产品，需要开发商对产业及商业进行充分了解。

媒体+房地产或将成为媒体与房地产业的变革

“东方今报需要好好利用纸媒的公信力。”在王永苏看来，购房者与开发商之间信息不对称是目前市场上存在的通病。但东方今报作为传统媒体，具有极强的公信力，这种公信力是其他网媒以及手机微信所不能比拟的。

此次，东方今报跨界融合电商、网易河南，试图从媒体融合的角度，为开发商打造一个定制版的营销配套服务，这让王永苏大为惊叹。

王永苏表示，现代化的网络虽然效率高，但可信度欠佳，一旦东方今报能够与网易进行双向对接，传播效率将会大大提高。“效率高、成本低，这是未来的发展方向”。

同时，王永苏还认为，房地产行业需要大规模的人口效益，而网易和东方今报都具有庞大的用户群，可以获得最大限度的规模效应。

在如今信息为主，社交扁平化的时代，只有跟随潮流，才不会落后。但同时，王永苏还提出一个设想：如果东方今报和网易能够锁定购买人群，确定用户想要的产品，是否能同开发商一起定制房屋，进行“众筹”？

“市场需求决定房地产生产。”王永苏认为，供给适应需求，需求引领供给，私人定制不一定只出现在电影中。