小区业主权利如何保障？会不会充斥卖羊肉串流动商贩？

会不会带来噪音、污染、拥堵？郑州有没有开放式小区？

?2月21日，《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，要加强街区的规划和建设，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

?已建小区开放面临哪些问题？开放式社区，物业责任如何划分？就读者关心的系列问题，记者采访了中国物业管理协会副会长、河南正弘物业管理有限公司董事长李书剑，以及河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰。□东方今报记者牛犇

关键词：初衷

基于城市病重新捋顺城市发展思路

“全国农村会议开了很多次，但是城市工作会议很少，上次城市工作会议是在37年前。”李晓峰认为，该《意见》正式公布，是时隔37年重启的中央城市工作会议配套文件，勾画了“十三五”乃至未来一段时间中国城市发展的具体“路线图”。

李晓峰说，从上世纪经营体制、经济体制改革以来，全国城乡经济发展很快，但是也显现了很多弊端，比如土地利用、资源浪费等。“对群众而言，感受最深、最贴切的还是交通拥堵问题。”

“尤其是大型住宅区，就像血管里面的血栓一样，阻碍了血液的正常流通。”《意见》的出台正是基于中央急于解决城市愈加严重的交通拥堵问题。李晓峰指出，在这样的节点上，人们正好可以重新捋一下城市发展思路。

李书剑也认为，“政府的出发点是好的。”在他看来，正因为出发点高，所以落地更需要支撑。

开放式社区对未来土地利用率和交通规划、小区设计等影响都是好的。关键之处还在落地。

关键词：逐步

已建小区要逐步开放原则不是“一刀切”

一个小区使用的土地，无论是小区内建设道路、绿地，还是建设住宅楼的土地，都先是开发商从政府手中获得使用权，建设完成后出售给业主，而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主“头上”。

同时，根据《物权法》第七十三条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。2016年刚开始发布执行的《不动产登记实施细则》第三十六条也明确规定，建筑区域内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。

因此，对于已建成小区来说，是否开放，应该由业主共同决定。

李书剑说，意见中提到的已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，用了“逐步”一词。这个词很重要，意味要一步一步来，不是简单冒进。

李晓峰认为，最高法出台的意见解释，可能会促成《物权法》的修改。他表示，中国的改革一直是“增量改革”，此次《意见》的出台，也是“新小区新办法，老小区老办法”，所以新建小区是重点。“原则”不是一刀切，会有配套政策出来，地方也会有相应的细则。

关键词：权利

小区业主权利或可有偿解决

李书剑分析，文件的宗旨是为解决过去城市发展中的矛盾和治理“城市病”开出的药方，一方面要弄清楚文件的本意，另一方面要避免误读政策。

街区制是相对于封闭小区而言，李书剑认为，文件提出了“推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区”，正是为了解决城市支路毛细血管不通畅问题，以改善城市道路微循环。

但就目前而言，该《意见》还处在政策层面，仍需人大立法，把这个问题上升到法律层面。即便法律问题解决了，但小区业主的权利又该如何解决？“或可采取有偿解决。”李书剑认为。

李晓峰也认为，从封闭式小区过渡到开放式小区，涉及的争执双方，有小区内部居民和外部居民，还有此小区居民与彼小区居民。无论争执的主体是谁，都涉及了私人利益。《物权法》是保障小区业主私人利益的法律依据。但是《物权法》同时明确了，基于公共利益的需要，可以征收私人土地等，但是要给予一定的补偿。

关键词：客观情况

开放小区需要正视诸多客观问题

剔除产权归属争议，由封闭转化为开放式街区也面临物业管理、社区公共资源被挤占等问题。“已建成小区要逐步开放，但其是否具有开放条件，除了解决法律层面的问题，还需要根据小区客观情况统筹管理。”

一方面，部分人担心小区变成街区之后，缺乏对游商小贩的足够管理，会造成小区环境的恶化；另一方面，在原本小区内公共资源不富余的情况下，外来车辆与人员对公共绿地、车位等资源的挤压，小区管理和环境恶化的下一步便是房价的下跌。

不仅如此，小区原有规划是否有机动车道路？如今的小区大部分都有地下停车场，其地面道路荷载能力，能否达到承接外来车辆流动标准？

而小区内道路对外开放，是否影响小区业主通行？噪音、污染问题如何解决？尤其是小区里面有机动车道，小孩、老人的安全问题如何保障？

另外，市中心小区彼此挨着，互相之间规划布局不同，即使开放一个，其他的无法解决也容易引发新问题：断头路。

乱停乱放问题如何解决。不少小区车满为患，可能内部车辆就已经很难满足小区内业主需求，如果新增外部车辆，将加剧小区内的停车、行车矛盾。

除此之外，还有公共游乐设施、绿地景观等未来会受到影响，流动商贩占道经营，甚至原小区内1层住户“临街”后借机转型小商小贩，或者遭遇盗窃等几率增加所造成的不良影响等。

因此，李书剑认为，从封闭式小区到开放式街区不应一步到位，而是要循序渐进。

关键词：物业成本

有望回归物业本质

但物业成本会大幅增加

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人，对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。更简单地讲，物业管理就是对共有建筑、设施设备的管理。

“但目前的物业公司承担了太多本不该承担的责任和义务。”李书剑表示，开放式小区将会减轻物业公司所承担的部分义务，更加厘清物业管理本质。但是，物业管理作为劳动密集型行业，对人力的要求非常高。而物业公司往往为了提升品牌，保证业主居住品质，加大在各方面的投入力度，成本居高不下。

“开放式小区增加了未来物业管理的难度，人工成本也会增加。”单从改造已建成小区来说，一些小区的道路并不具备承担公共交通的条件，这部分的改造成本与后期维护成本已较高。而开放之后，每一栋楼都是出入口，都需要配备至少1名安保人员，人力成本随之大增。以一个有10栋楼的小区为例，假设原先只有4个出入口，按照三班倒的机制需配备12名门卫；开放后，原先的出入口撤销，在每一栋楼设立一个出入口，需要再增加18名门卫。

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