近日，国内楼市去库存新招频出，降低购房首付、提高公积金存款利率、减免契税营业税，使购房成本不断降低。

沈阳市政府出台文件，对于毕业未超过五年的高校、中等职业学校毕业生可享用“零首付”政策，以及给予在校生购房补贴和契税全额补贴政策，更是备受关注。

对于2016年首个面向大学生群体的买房优惠政策，业界普遍认为，从改善房地产供需结构上看，出发点是好的，但风险很大。果不其然，文件出台当晚，零首付政策被叫停。□东方今报记者牛犇见习记者袁海清

【政策】

为去库存外地推出零首付购房

3月1日，沈阳市政府下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》。其中包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策;公积金最高贷90万元;土地供应减半;降低二手住房交易税费;鼓励农民进城买房居住等22项房产新政。支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈阳购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的，给予契税全额补贴政策。

在地方政府新政中，“零首付”还是第一次出现。多位房地产业内人士分析，沈阳房地产市场去库存压力巨大，政府此举意图刺激购房。

据悉，沈阳市政府出台此规定的出发点在于进一步改善房地产供需结构。业内人士认为，购房首付下调能最大限度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。

克而瑞的数据显示，截至2015年12月底，沈阳房地产库存2874万平方米，在全国29个重点城市排第一，预期需要20个月左右才能消化完库存。和2015年6月的2508万平方米相比，短短半年已经上涨了14.6%。再加上沈阳房地产市场整体不景气，推出该《意见》也合乎情理。

沈阳新政恐怕也是基于此，在推出严格控制新增供地，鼓励农民进城买房居住，加大住房公积金贷款支持力度等政策之后，将刺激住房消费的目标指向了学生群体。

【疑虑】

首付解决了大学生的月供怎么破

乍一听，零元首付貌似对初入社会，面临工作婚娶，对住房有着刚性需求的大学生十分有利，但细细品来，沈阳出台的此番新政恐怕很难让诸方买账。不少业内人士均指出：这一政策现实中恐难以落实。

零元首付的政策让银行和开发商买账几无可能。初入社会的大学生们工作尚未稳定，收入能力堪忧，他们并不是银行理想的贷款人和购房客户。对银行来说，毕业未满5年又要零首付的购房者，是不合格的贷款人，很难符合银行风险防控要求；而对开发商来说，这类购房者由于不能及时带来首付款的现金流，也不是他们想要的客户。

即便银行愿意零元首付，沉重的月供如何实现按期缴纳会是个问题。中原地产首席分析师张大伟认为，对于这些购房人来说，即使银行允许其零首付，高昂的月供也将是难以承受的负担。

目前郑州商品房均价9000元，以一套面积100平方米的住宅计算，零首付贷款需90万元，月供4700多元，而郑州市2015年的社会平均工资也就5000元左右。刚毕业大学生受学历、工作经验等限制，鲜能达到这个标准。大学生购房背后其实依旧是诸多家庭的沉重购房压力，说到底还是社会消费能力的困境。

另外，大学毕业生群体的购房意愿也值得研究。河南财经政法大学的大四学生小张告诉记者：自己的职业规划是和朋友一起创业，假如五年内留在郑州创业的话，要面临购房的巨大压力，他和父母商量宁愿选择租赁房子或者购买二手房作为未来结婚的住所。

许多90后的毕业生也纷纷表示，毕业初期，不愿意让一套房子成为自己奋斗的枷锁。

【现状】

大学生收入和房价差距有点大

据有关数据统计，自2012年每年河南省高校毕业生50万人左右，加上各类中专院校待就业毕业生突破80余万人，然而受扩招影响，未来几年内毕业生就业形势依然严峻。

另据郑州市人社局统计，2014年硕士及以上平均月工资为7299元，本科为4498元，大专为3526元，高中(中专、技校)为2994元，初中(及以下)为2332元。2015年按学历层次的高低，硕士以上学历平均月薪7275元，本科学历每月4627元，大专学历每月3620元。不少毕业学生直呼“拉了后腿”。

而据最新的报告显示，2015年郑州市区商品房销售均价9262元/平方米，同比增长2.59%；商品住房销售均价8857元/平方米，同比增长10.49%。

河南省房地产业商会秘书长赵进京表示，鉴于就业选择上地域、行业等不同的因素，郑州市大学生群体平均收入和平均房价数据的对比性作为房地产的参考价值或许微乎其微，但大学生群体平均收入与房价的巨大差距是无法摆脱的现实，所以对于大学生群体“零首付”的政策落地郑州值得商榷。

【观点】

可能增大市场风险

沈阳的这一房地产新政，因“大学生可零首付买房”广泛传播并引发热议，“开发商怎么都直接瞄上我们学生了”，“帮助楼市去库存，大学生家长责无旁贷呀”……业内普遍认为，这反映出沈阳楼市的库存问题可能已经很严重。

业内人士认为，“零首付”是一个非常激进非常冒险的政策，存在被叫停的可能性。赵进京表示，这个政策如果执行的话，市场的风险会非常大。从大学生这个群体来说，毕业五年内的大学生，收入是不稳定的，未来市场一旦出现调整，“断供”等金融风险出现的可能性就会非常高。

昨晚，中共沈阳市委宣传部官方微博“沈阳发布”称：沈阳市政府有关部门表示“支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行‘零首付’政策还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件”。