郑州一直被低估的一个区域,未来我们可能都高攀不起

2020年09月14日 猛犸新闻·东方今报T T

01

世界上最遥远的距离不是我站在你面前,你不知道我爱你,而是仅仅隔着一两公里,我却一小时也到不了你那里。

看似玩笑的一句话,却反映出一个当今置业不得不考虑的因素,那就是通勤成本。

几乎对于所有的购房者来说,买一套靠近未来价值高地(城市新中心)、通勤时间短(工作方便)、周边配套齐全、环境好居住舒适、房价又负担得起的房子,是每一个人的美好愿望。

于是郑州大部分购房者都把自己的热情抛在了北龙湖、绿博、港区等热门组团,那么郑州未来的价值高地到底在哪呢?

答案是北龙湖,这点是公认的,无可辩驳。

就目前的郑州格局,以北龙湖为圆心,半径辐射大约30公里,向四个方向延伸,对应的组团分别是:平原新区,绿博组团,荥阳东组团,以及航空港区。


郑州市总体规划示意图

同样的距离,就房价来说,目前荥阳东价格在8300-12500左右,港区价格在9500-12000左右,绿博组团在9700-13000左右。而平原新区在5700-8000左右,是整个郑州大都市圈价格最低的同时也是性价比最高的。

同样的距离,就通勤时间算,以开车为例,北龙湖到港区和荥阳东至少40分钟左右,到达绿博片区在半个小时以上,而北龙湖开车到平原新区,车速70-120公里,亲测仅20分钟左右。

郑州东站至平原新区,最少仅一个红绿灯,行程不到30分钟,更是让人惊讶。

通勤距离一样,通勤时间更少,房价更低,平原新区显然是一个被低估的区域,随着近几年的不断发展,平原新区也在悄然发生着巨变。

 

02  平原新区的优势

定位高(国家重点发展)

平原新区成立于2010年2月,是李克强总理提出的郑州“东扩北移  跨河发展”宏图的伟大实践

2014年被列入省主体功能区国家级重点开发区域

2016年被列为郑洛新国家自主创新示范区重点区域

2017年被省委、省政府列为郑州大都市区中等城市

2019年国家领导人提出构建黄河生态经济带战略,新区迎来崛起良机

规划好(发展前景明朗)

平原新区发展规划为:农业新区、科技新城、产业基地、休闲之都。

农业新区:以农业科技研发集群为代表的“中国农业硅谷”;

科技新城:以动力电池为主、高科技产业集中的科技新城

产业基地:创意产业园等12个项目投资150亿;

休闲之都:六大文旅休闲娱乐项目投资80亿;

交通便利(通勤时间少)

平原新区规划5座黄河大桥,6条铁路(10分钟到达郑州东站),7条高速,7条快速通道,在2020年8月26日发布的郑州北部城区规划中有这样的表述:

“引导郑州主城与平原新区、原阳的协同发展。推动黄河从行政“功能分隔区”向跨区域“生态魅力带”转变,形成跨黄河协同发展区。”

最大的亮点就是:“跨河发展”,龙凤大道第一次出现在了规划中。

这预示着,从北龙湖到平原新区凤湖,将新增一条跨河快速路。

这在中原区域的通勤史上前所未有,而这是黄河北岸的战略定位所决定的。黄河战略,是国家意志。跨河发展,势在必行。

环境优越(健康生态宜居)

平原新区坐拥1800亩凤湖及国家4A级万亩黄河湿地,PM2.5的含量常年处于优良状态,远远低于郑州市区PM2.5的含量,且负氧离子的含量是郑州市区的6倍

除此之外新区容积率均在3.0以下,反观郑州大多在3.5以上,低密居住更舒适。


凤湖实景图

未来将以凤湖、凤栖湖公园及黄河自然湿地保护区作为生态环境发展的核心内容,并以此作为平原示范区引流郑北及周边地区中高端居住型和投资型客户群体、及未来工作生活于此的高新技术人才的重要支点。

配套全 大城初成(10分钟生活圈)

 

从以上导图可以看到,平原新区是以中等城市的规模(50-100万人)建设配套,更是有省人民医院(已开建)、郑州外国语学校(已招生)、王府井商业(明年开业)等重量级配套,真真实实的实现10分钟品质生活圈。

这么全的生活配套,这么短的通勤时间,放眼整个大郑州都是很少有的,平原新区的价值空间绝对是被低估的。
 

03  平原新区的环线划分

城市核心区域的发展,总是有迹可循。我们按照郑东CBD和北龙湖的规划原理,对平原新区做了同样的划分,如下图:

 
平原新区环线划分示意图

我们可以看到,平原新区内环为国家4A级景区凤湖生态公园,市民之家(新区政府)、碧桂园凤凰湾英伦商业街、悦天下商业街、凤栖印象广场、凤舞九天商业中心就坐落在内环沿线,是绝对的核心区域。

平原新区中环为核心居住区域,中环区域分布着省人民医院、郑州外国语中学、成志实验小学、滨湖小学及幼儿园等核心教育医疗配套。

平原新区外环为新区的一个分界点,外环以内区域聚集了整个新区大部分的核心配套资源,也是整个新区优先发展区域。

这样的配套分布,符合城市的发展规划,由内而外,使居住在核心区的居民真正实现10分钟品质生活圈,左手边商业,右手边教育医疗,居住价值所在。

 

04  置业核心区的机会

平原新区进驻超15家品牌房企,大部分都是国内一线开发商,大开发商的投资远见是值得肯定的,如此扎堆密集的进驻,可见对平原新区的发展信心。

目前新区外环以内区域可以说是整个新区核心发展和居住区域,近湖,近配套,毋庸置疑,也是置业首选的区域,除此之外新区不限购,不限购

其中碧桂园凤凰湾项目,开发的1-5期全部处于外环以内核心区域。


凤凰湾一期(内环沿线,一线湖景)

凤凰湾一期位于内环沿线,一线湖景,推窗观湖,目前仅剩余少量大平层在售,置业内环核心区最后的机会。

凤凰湾二期剑桥郡(中环内)
 
挂石别墅实景图

二期剑桥郡位于新区中环内,郑州外国语中学及成志实验小学对面,目前仅剩余少量挂石别墅在售。

凤凰湾三期莫奈花园(中环内) 

三期莫奈花园交房实景

 
退台洋房实景图

三期莫奈花园位于新区中环内,目前仅剩余少量240-430㎡别墅在售,日后不会再出现的稀缺产品,更是优质不动产,新区仅此三期莫奈花园和二期剑桥郡。

凤凰湾四期观澜(中环内)
 

四期观澜位于新区中环内,容积率仅1.29,平原新区最低,也是唯一的一个纯7层洋房改善社区。

东侧紧邻体育公园,周边悦天下商业街、平原新区第一初级中学、王府井商业等核心配套环绕,名副其实的新区改善标杆。

 

四期观澜打造的产品有142㎡7层洋房,7000-8000元/㎡;165-195㎡的6+1层瞰景退台洋房,8500-10000元/㎡。核心区置业,改善首选。


 

凤凰湾五期凤栖台(内环沿线)

五期凤栖台位于新区中环沿线,总占地约169亩,总建筑面积约25.6万㎡,容积率仅1.799。

东侧为凤栖湖公园,南侧为新区第一中学及新农贸市场,西侧为107国道,北侧为滨湖大道,配套齐全,交通极为便利。

 

凤栖台打造的产品有:

87-117㎡品质三房,首付不到13万,月供不到3000,郑州绝对买不到;

以27-2-301房源为例,目前优惠后总价545324元,20%首付约115324元,按照目前主流的按揭5.88%利率,30年等额本息月供约为2545元(本套房源有效期至9月30日)。

 

 

190-277㎡五房大平层,总价110万起,中西餐厨,超10米大阳台,三代同堂,有面子;

 

 

稀缺地段的稀缺产品,是最容易增值保值的,对于二手房也一样。新区外环以内区域将逐渐开发完毕,碧桂园凤凰湾目前在售的产品将会成为占据核心区最后的入手机会。
 

结束语

向前看,深圳当年只是一个渔村,郑东新区也曾被叫做鬼城。

十年之前,平原新区开始建设。

现在的平原新区,大城初成,正在兑现一城美好。

在郑州房价不断上涨的当下,在疫情之后洋房变刚需的时代,主城向北30分钟,超低总价、超低容积率、又占据核心发展区域的碧桂园凤凰湾,也许是大多数人实现别墅梦、改善、刚需置业的唯一机会。

有句话说得好,现在的爱答不理,终会变成以后的高攀不起。


打开东方今报微信报阅读每天报纸