?国务院常务会议日前明确，自今年5月1日起，全面推开营业税改征增值税试点。此次试点将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开，建筑业、房地产业适用11%税率，金融业、生活服务业适用6%税率。并将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。□东方今报记者牛犇

营改增后

征税额度或有不同

对普通市民来说，买二手房是家庭最重要的支出。“营改增”后又有什么区别呢？

据了解，目前在营业税政策下，郑州所有住房（包括普通和非普通住房）只要满2年（含2年），对外销售均免征营业税；如没满2年，买卖时需缴纳5.5%的营业税。

假设李女士在去年购买了1套价值70万元的住房，并在今年以100万元的价格卖出去了。按照营业税征收的话，李女士需缴纳100万×5.5%＝5.5万元。如果是在“营改增”后，增值税=销项税额—进项税额，这个时候的进项税额是70万×11%＝7.7万元，销项税额为100万×11%＝11万元。这样增值税是3.3万元，比营业税要少。

当然，如果李女士买的住房从70万元增值到200万元，那么她缴纳的营业税是11万元。如果是增值税需要缴纳14.3万元，则比营业税要高。

也就是说，如果房屋增值较高，那么改为增值税后征收的数额可能比营业税高。

如何减免增值税？

或许依旧看年限

市民关注的另一问题是如何减免增值税。

尽管目前尚无正式政策出台，但大部分业内专家都认为，满2年的优惠政策大概会延续。

增值税还有一个特点是税前抵扣，也带来一些问题。例如李女士70万元购买住房后，花了20万元进行装修，那么装修所花费的20万元是否需要计入免税额中呢？

长期来看有利去库存

房地产作为支柱产业，其重要性不言而喻。从营改增对房地产企业来看，政策的基调是确保所有行业税负只减不增，因此房地产企业的税费减免将逐步进入实质阶段，本轮税收改革，整体对房地产行业有望是利好。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。

业内人士分析，2016年，政府为房地产保驾护航，所以整体看，营改增是利于房地产成交，而二手房营改增将会使二手房快速流通，从而释放新房的库存。

短期对楼市影响或许有限

郑州的房价增值幅度一直比较平稳，营改增后按照增量计税的方法，需缴纳的税费不会太多。再加上仍然可能会延续满2年的优惠政策，因此影响不会太大。

但对买卖双方来说，都有一些忧虑情绪。虽然最近营改增讨论得很热，但细则没出也让不少准备卖房的卖家担心有所变动。

“以前10万元就能买套房子，现在出让可以卖到100多万元，营改增之后按照增值部分11%征税，原本只需要缴房屋价格5.5%的营业税，对符合条件的还可免征，因此现在看来有可能出现比原来缴税更多的情况”，某房产中介人员说最近不少卖家正为此忧虑，生怕营改增之后自己的房子卖不到现在的高价，这几天就开始急着抛房。

“不过，由于政策还没有最终出来，到底哪些项目可以抵扣并不明确，甚至是否涉及二手房交易税费的变动也尚不明晰，现在还很难说。”该中介人员表示。如果不能延续满2年的优惠政策，就需要多缴纳一笔税费，对买卖双方来说都不划算。