7月底的三宗地王，着实让滨河国际新城霸占了几日头条。究竟滨河国际新城有怎样的魔力，使得区域内连出地王？作为正在规划建设中的新区，它又存在哪些问题？近日，记者连续采访多位专家对此进行解读。□东方今报记者牛犇

规划高大上

承载区+自贸区+使馆区

在2014年中建（郑州）城市开发建设有限公司提供的《滨河国际新城项目提案报告》中，滨河国际新城被认为是连接郑州市建成区与航空港区的唯一区域，是郑州的东南门户。根据规划，滨河国际新城范围为潮河以南，107辅道以东，经南十五路及经南十四路以北，四港联动大道以西，面积约10.47平方公里。

根据区位图，滨河国际新城位于经开区南部，向西为郑州综合保税区、向东为出口加工区B区、向北为国际陆港和出口加工区A区、向南则是郑州航空港区，可谓是被产业集聚区包围的居住区。

区域内部，滨河国际新城还有6.7平方公里拟纳入自贸区申报范围，并且拥有河南省内唯一外事用地，将建立河南省唯一外国驻华使馆、领事馆及其相关生活设施。

优点：规划具有国际范

创郑州城市规划先河

经开区滨河国际新城区域连拍三宗地王，在业内看来并不出奇。“应该是在情理之中。”河南省房地产业商会副秘书长、土地信息中心主任孙婷婷表示，经开区从地理位置来看，虽然偏离了主城区，但它却是极具概念的新区。

据悉，该区域同时具有自贸区、涉外新区等概念，还规划有两条地铁线路经过，周边已引入了国际学校、国际医院，加上去年以来摘牌的几块住宅用地，多以区域地王价格成交等因素，都导致本次成交价格大幅飙升。

戴德梁行郑州公司副总经理巴然表示，滨河国际新城并非传统意义上的产业集聚区，是产城融合理念下，郑州城市功能一次里程碑式的飞跃。“综合管廊、国际学校、国际医院、丰富蓝绿资源、外事用地、智慧城市功能等都开创了郑州城市规划的先河”。

相比较而言，航海路是传统工业区规划中的办公、少量居住布局集中区，区域整体规划理念相对落后；而经开区传统产业区面临产业逐步迁出、城市功能更新的压力，发展速度和对原有规划的调整难以达到滨河新城全新设计的水平。这也是为什么地王出自滨河国际新城而非航海路沿线的原因。

缺点：

产业导入过慢推进力度不足

尽管在开发建设过程中，已有包括康桥、中建、绿地等房企不断入驻，但对于规模如此之大、配套仍不健全的区域，仍有很多工作需要做。

河南财经政法大学教授李晓峰介绍，如此大体量的新区，需要产业支撑，更离不开基础设施配套。“怎样让人来了就愿意买房，买了房愿意留下，留下来怎么生活。”李晓峰表示，尽管现在滨河国际新城受到政府、企业的重视，但其规划建设，仍需要进一步完善。

对此，巴然也认为，滨河国际新城作为主打新区，人口导入速度稍显缓慢；内部路网规划仍需进一步提升通达性，吸引产业、非产业人群进驻；国际化功能的落地需要进一步加大推进力度，使人们看到“实打实”的国际化。

在他看来，人口导入过慢的原因在于，滨河国际新城的产业定位与经开区原有区域的产业定位规划需要进行更加清晰的区分。“滨河国际新城商贸服务业的现状层次，与经开区三个千亿级产业集群的雄厚基础严重不匹配，与国际陆港、跨境贸易试点、自主创新区等国家级平台的地位严重不匹配。尽管进驻了一些开发商，但服务城市生活的标杆商业项目和服务经开区产业的总部经济仍然没有明确”。

三大矛盾：

城区与物流生产与居住制造与休闲

今年6月份，九鼎德盛投资顾问有限公司董事长张保盈在滨河国际新城媒体论坛上就指出，经开区现在需要解决中心城区与物流、生产区与居住区以及制造业业态和休闲体系之间的三大矛盾。“只有妥善协调这些内容之间的矛盾，让区域划分更加优化，才能让产业发展和人居环境之间协调建设”。

巴然解释，第一个矛盾郑州市工业厂房规划很多都分布在市内，物流中心又必须允许大货车通行，所以如果经开区要建设国际都市区就跟国际路港的定位存在一定矛盾。

第二个矛盾是生产区与居住区之间的矛盾，在工业生产活动从原材料进入、生产到运出，过程中有废水、废气等很多污染物排放，但居住区原则上是不能存在这些东西的。

第三个矛盾就是制造业与休闲商业体系之间的矛盾，中央休闲区和大型生产类企业混合布局在一起，在技术上是难以解决的。

【后记】

滨河国际新城

新城运动往往在开发建设初期，热情最为高涨，投入力度惊人，理想也最为丰满。但现实是残酷且骨感的，正在加紧投资建设的滨河国际新城，需要沉下心来实打实地解决各种规划建设中的矛盾，才能避免新城陷落。

2010年至今，围绕滨河国际新城的论坛不少于5次。尤其是在去年，中建集团作为一级土地投资商，持续不断对该区域进行炒作，但总体效果还不如三块地王的名声大。

“对于滨河国际新城而言，地王出现，当地政府笑了，一级土地开发的投资商笑了。”王牌智库首席专家上官同君指出，地王让郑州市各区已无价值洼地，而此前深耕滨河国际新城的中建集团，获得了比纯粹房地产开发更多的收益。

“把地王帽子扣在头上的房企，也必须强装笑脸赌明天。”从地王拍出到交房验收，至少2~3年时间，希望在不远的将来，能够看到滨河国际新城成为下一个郑东新区。