——专访RET睿意德郑州公司总经理李雪鹏

□东方今报·猛犸新闻记者牛犇

相比于住宅市场的趋之若鹜，郑州房地产市场中的商业板块，并没有随此前住宅的火热气氛而走俏，仍是一副不温不火的态势。

在李雪鹏看来，郑州商业地产在2016年过得并不好，这既有大环境影响的因素，也有郑州商业地产品质层级较低的影响。

地产大环境

造成商业地产低迷

在专业人士看来，房地产市场数据需要细分才能得出确切的结论。在李雪鹏看来，商业地产库存高企，主要指的是沿街商铺和写字楼存量太大。而一个商业地产项目究竟有多少属于开发商自持，有多少属于散售型物业，需要辩证看待。

统计数据显示，2015年全国住宅、办公楼和商业用地三类物业的待售面积分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米，根据过去5年的销售测算，这三类物业的去化周期分别为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说，办公、商业用地去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。

针对目前商业的高库存，李雪鹏将其分为“好库存”和“坏库存”。好库存指的是住宅底商以及拥有生活配套的商铺，而坏库存则是散售型物业在缺乏统筹管理的情况下，无法销售的库存。而这些“坏库存”并没有太多有效的手段去除。

商业空置

与消费无法满足并存

在李雪鹏看来，商业是生产工具。“工具不好用，就产生不了任何价值”。

根据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据，目前全国42个重点城市的699家购物中心，中端和中低端购物中心空置率均超过15%，居高不下。与之相对的是目前我国的商业物业总量中，中端物业类型占比明显较高，出现供应过剩；中低端则面临淘汰，难以迎合需求；而中高端物业空置率相对较低，仍处于正向扩张中。

李雪鹏认为，以往郑州作为传统“商都”，拥有浓郁的商都文化积淀。虽然郑州商业升级较晚，但从万象城开始，郑州商业地产格局便从“以百货为主导”转向“百货和购物中心并存”的局面。

但在李雪鹏看来，购物中心是百货的升级版，是一种“浪费空间的艺术”，它的本质是“售卖时间”。“如何让顾客多停留1小时，是所有商业地产人都需要考虑的问题”。

以郑州某购物中心投资引进的哈利波特主题商业街为例，把创意街区搬进购物中心不仅能够制造话题，吸引人气，还能拉动整个购物中心的销售业绩。但创意街区的受众是有局限的，是具有一定消费认知的群体。所以在前期运营中，需要时间培养。

优势明显

商业地产潜力巨大

李雪鹏曾形容2014年的郑州商业地产是“且行且珍惜”，形容2015年为“商业地产持续升级”。对于2016年，他认为商业地产在夹缝中生存，是黎明前的黑暗。但商业市场的平庸并不等于“没需求”，郑州商业地产市场面临的危机，也正是其机会所在。

首先，郑州作为河南省会，在河南城镇化进程中担当了最主要的吸纳器角色。未来6年，郑州市将吸纳200万外来人口。省统计局公布“十二五”时期（2011~2015）河南人口发展报告，到去年年底，我省总人口10722万人，790万农民变市民，城镇化率达到46.85%。

其次，郑州的活力也是一个不容忽视的特质，其重大基础设施已经布局完毕：比如米字形高铁、城际铁路，以及通达八方的高速公路；在产业优势上，经开区、航空港区、南龙湖等区域在产业分布上扮演了很重要的角色，产业结构的调整对人口结构升级和后续的产业导入将有极大的影响。

同时，郑州拥有周边省市所不具备的商业底蕴。从千年以前的商都定位，到上个世纪90年代的亚细亚商战，再到近年来一线商业大佬的进驻，郑州商业地产从业人员的数量和质量不断提高，商业升级速度也会加快。