持续供大于求 商业地产去化周期88个月

2017年01月19日 T T

▶截至2016年末,郑州优质购物中心空置率较去年同期小幅下降0.4%至3.8%。

▶数据显示,郑州商业地产“去库存”依然任重道远,郑州商业板块销售持续供大于求,截至2016年11月,郑州商业地产库存去化周期预测值为88个月,办公楼去化周期为20个月。

▶戴德梁行郑州公司副总经理巴然认为,2017年甲级写字楼空置率或将逐渐回落。

□东方今报·猛犸新闻记者牛犇

核心商圈面临消费分流

2016年,郑州零售市场在平稳发展的基础上进行调整和吸纳,尽管主城区新增两个优质零售项目,但并未给郑州零售市场空置面积带来扩增的影响。截至2016年末,郑州优质购物中心空置率较去年同期小幅下降0.4%至3.8%。

租金方面,郑州优质购物中心近两年均处于平稳发展状态,起伏不大。年末市场平均租金总体保持平稳,但不同商场有升有降。至2016年四季度,全市优质商业首层平均租金为每平方米每月512元,同比增长4.6%。

总体而言,以扣点经营为主的商场首层平均租金收益每平方米每月696元;以固定租金经营为主的商场首层平均租金约为每平方米每月327元。

品牌方面,化妆品及餐饮在2016年的郑州零售市场因为丹尼斯百货人民路店、中原万达广场及新田360广场国贸店的升级调整而扩张趋势明显,不仅高端护肤化妆品牌纷纷在优质商业项目设柜或开设专门店。此外值得一提的是,餐饮业全年累计共新增178个餐饮品牌。其中,于2016年末开业的郑州惠济万达广场便汇聚了81家餐饮品牌,而这里有超过一半的餐饮品牌为首次进驻郑州或首次进驻郑州北区。

戴德梁行郑州公司副总经理巴然认为,2017年郑州零售市场在品牌调整上将继续保持总量上升及趋于个性化定向招商,区域型及社区型商业将持续发热,具有特色的餐饮及娱乐品牌入驻购物中心的比例也将有所提升,使得零售商业市场分化的需求逐步得到拓展。同时,在电商冲击及新项目开业分散部分客流的影响下,市场也有可能呈现出两极分化。

甲级写字楼1/3空置

2016年,郑州甲级写字楼累计净吸纳量为244283平方米,同比去年末增长68.21%。值得一提的是,今年甲级写字楼市场新增供应为530000平方米,分别位于花园路、郑东CBD、高铁片区三个板块。其中,高铁片区新项目集中于年末交付,体量占到整体新增供应的84%。由于大部分为四季度末集中放量,因此市场吸纳未能及时跟上,年末整体空置率回升至33.6%。

租金方面,全市甲级写字楼平均租金同比去年末下降1%,郑东CBD板块因出租率较高,达到了90.5%,其平均租金也是全市最高。整体来看,尽管全市平均租金在2016年有所下降,但区域内的个别物业品质高、管理服务水平前卫的高端优质写字楼项目租金持续保持增值和上涨,拉动该区整体物业竞争水平。如高铁站/金水东路片区。

戴德梁行郑州公司副总经理巴然认为:受制于2014年以来新增供应的集中放量,近三年郑州甲级写字楼的平均租金呈下滑态势。2016年末全市甲级写字楼的平均租金有企稳迹象,预计2017年交付的新增供应量在150000平方米左右,空置率或将逐渐回落。

从行业分布来看,除金融、高科技等甲级写字楼传统租户外,2016年电子商务类企业入驻郑州甲级写字楼的数量也呈现出上升趋势,或将改变写字楼租户分布格局。而从入驻企业资本性质来看,近三年交付的高素质物业引发了部分企业的升级,但一些楼龄较长的单一业权甲级物业适时改良装修,并不断提升管理与服务,仍能保持较高的出租率和客户忠诚度。预计2017年内资企业仍将是郑州甲级写字楼的最大主顾。m


打开东方今报微信报阅读每天报纸