郑州的发展可以用一日千里来形容，原本偏僻的地方，一两年间就广厦林立、人声鼎沸了。

管城区的发展相对滞后，但目前已经处于起势阶段，也有较多的楼盘在推体量，到底哪家适合你，看看东方今报记者的探盘感受吧。

□东方今报·猛犸新闻记者牛犇

●新合鑫紫荆之星

推荐指数：★★★

位置：紫荆山路与陇海路交叉口南300米路西

探盘情况：1.项目所处的地段不错，拥有很完善的公共交通资源，距离快速公交B5紫荆山站、地铁2号线陇海站都很近。

2.在户型设计上，紫荆之星规划为45~52㎡的LOFT公寓，最高5米挑高，共500余套。

3.在配套方面不用过多担心，因项目地处老城区，陇海路北侧便是大润发，附近大型医院也较多。

记者点评：商业项目与住宅最大的不同，便是产权。所以购买新合鑫紫荆之星的业主，肯定以投资为主。所以，建议非资深投资客可以绕行。

1.项目主打LOFT公寓虽然稀缺，但交付标准却是毛坯形式，这与海亮时代ONE不同。对于后期购买的业主而言，并不能达到拎包入住的标准。

2.商业产权年限是40年，远少于住宅的产权年限。而商业项目的升值空间有限，投资价值仍然是以出租为主。

3.该项目目前售价并未公示，按管城区商办物业成交均价来看，紫荆之星的成交均价应该在11000~13000元/㎡，这已经与管城区大部分新建商品住宅均价相当。

4.目前周边两室一厅的住宅月租金大约在1800元，若按2000元每月的租金向外出租，在不计算装修、水电和税务成本的前提下，45㎡的LOFT公寓按最低11000元/㎡购买，需要20.6年才能回本。

●永威城

推荐指数：★★★★★

位置：中州大道与南三环交会处南500米路西

探盘情况：1.永威城靠近中州大道南三环，往南可以直达机场高速，开车出入市区也较为便利；距离2号线地铁口不到1.5公里，步行出行需要20分钟到达。

2.项目户型偏重刚需，但在设计上，多以全明通透为主，居住舒适度较高。

3.目前项目三期书香庭即将开盘。三期总体量20万㎡，不到2000套住宅。首期开盘338套。高层成交均价13500元/㎡、洋房18000元/㎡左右。

记者点评：纵观永威置业多年来的产品，其产品品质的精细化和物业服务的高标准，让永威赢得了不俗的口碑。永威城作为偏刚需类的产品，在管南片区值得购房者考虑。

1.物业是后期房屋升值的关键部分，永威物业的服务标准也让其在郑州拥有了更好的口碑。

2.项目周边尚没有成熟的商业、学校、医院等配套设施，需要若干年的发展才能形成。但到交房后，日常生活所必需的学校和商业等配套设施由开发商建设，日后生活便利性无问题。

3.价位可以接受。以此前开盘的绿都紫荆华庭为例，高层均价差别不大，但永威城产品品质在周边楼盘中相对更好，这样的价位有一定的优势。

●绿都紫荆华庭

推荐指数：★★★★

位置：紫荆山路与南三环交会处

探盘情况：1.由于紫荆山路转南三环高架都有上下桥匝道，无论是从项目到市区，抑或是去机场高速，都很快捷。而且项目附近有地铁2号线南三环站，对于无车一族有很高的诱惑力。

2.原定于3月份加推的三期6号楼，在2月25日便推出，200多套房源所剩无几。

3.春晓小学、佛岗小学距离较近，三期是否划片不知，紫荆中学在建。郑新公园一路之隔。

记者点评：绿都紫荆华庭在宣传之初便被定义为地铁盘，当地铁2号线开通后，该项目的升值潜力更为突出。

●鑫苑国际新城

推荐指数：★★★★★

位置：紫荆山路与长江路交叉口路南

探盘情况：1.鑫苑国际新城位于三环内，位置紧临双主干道，交通方便，北临长江路，东临紫荆山路。北有成熟的管城老区，南有商都新区，地理位置还不错。

2.项目距离2个市政公园不足200米，双秀公园、七彩公园，长江路绿化带，售楼部后面有自建公园。学校目前有十里铺小学、八十三中，计划引入郑州一中、省实验小学。

3.项目总体420万m2，规划有50万m2商业，有步行街、集中商业等。南边有橄榄城都市广场、东边有福都购物广场，都在3公里范围内。医疗配套上有郑州第九人民医院、郑州第十人民医院、黄河科技大学附属医院。

4.去年B地块云选房时均价在9800~10500元/㎡，比区域内的竞品楼盘要低，开盘即售罄。目前项目A地块、C地块推出时间待定。

记者点评：在去年郑州楼市“涨”声一片的背景下，鑫苑国际新城的云选房使其成交价均低于周边楼盘，可见鑫苑在运营中并不简单追求高利润。

1.项目位于三环内，这种区位优势是三环外楼盘不可比拟的。

2.2016年底地铁2号线到机场沿线开通，让鑫苑国际新城房价有了一次上涨机会，而在紫荆山路从航海路到长江路打通和长江路跨铁路立交建好后，该项目仍将有一次价格上涨。

●金地铂悦

推荐指数：★★★★

位置：航海路与豫英路交会处东南角

探盘情况：1.位于航海路附近，区域配套成熟度高，周边教育、商业、医疗配套比较完善。

2.金地铂悦作为金地集团进入郑州的首个项目，注重打响品牌知名度，在后期业主入住后，将使用金地自己的物业公司。

3.高层产品有82㎡的两房、90㎡左右的小三房、110~120㎡左右的三房，小高层产品有135㎡的三房和145㎡的四房。目前项目开盘时间待定，价格参照管城区成交均价。项目实行0元入会的优惠政策。

记者点评：该项目作为金地进入郑州的首个项目，并没有将金地的实力完整体现出来。

1.户型上，在售楼处展示的高层四种户型基本都属于“L”形。这或许是受到了该项目地块的影响。

2.项目正对面的航海路南侧，有一电动车批发市场，按目前市场外迁的速度，包括后期市场重建上，都需要入住铂悦的业主拥有足够的耐心

3.高低配的三角地块，产品偏刚需，而且项目西侧的铁军路目前为铁路，北侧的小路通达性也较弱，居住舒适度可能会受一定的影响。

●源升金锣湾

推荐指数：★★★

位置：紫荆山路与航海路交会处

探盘情况：1.源升金锣湾在没预售证的情况下，一期一批房源已经售罄，2期共7栋楼1000多套住宅还未对外发售，项目有少量40㎡小户型，70年产权，可供投资者选择。

2.项目2期距离紫荆山路有一个路口的距离，但不妨碍它交通上的便利性。该项目距离地铁2号线和地铁5号线较一期而言有些近。

3.周边配套设施还是很齐全的，教育、医疗、商业等配套，在老城区范围内，还是很便利的。

记者点评：该项目是原五里堡城中村改造项目，能够拿到城改项目的开发商，勇气可嘉。但城改项目的弊端，也很显然。

1.户型设计差。有的户型客厅朝东或者朝西，也有的户型客厅竟然被卧室遮挡了，采光窗户竟然是朝北的，这种户型的舒适度可想而知。

2.宣传的是郑州外国语中学的学区房，但置业顾问却表示该小区要服从学校划片，具体划到哪个学校不得而知，建议购买学区房的购房者谨慎考虑。

3.开发商无知名度，且容积率高，还有部分安置房，后期物业服务如何不得而知。

●奥兰和园

推荐指数：★★★★

位置：城东路与二里岗南路交叉口

探盘情况：1.项目位于老城区成熟地段，向北500米是陇海快速路，向南500米则是航海路，既不临高架和主路，又不至于太远。

2.项目容积率3.49。目前二期咨询中，预计推出户型有115㎡、129㎡，推出时间待定。目前交6000元可享2万优惠。

记者点评：奥兰和园的开发商拥有国企背景，但该地块自从拍得后，一直处于风口浪尖。

1.所建地块原来是郑州农药厂车间，既然是生产农药，污染毫无疑问，这是奥兰和园最大的硬伤。

2.配套虽全，但都很低端。周边大多属于老旧小区，来往电动车、三轮车非常多，而且门前小路，每天晚上两侧停的全是违停机动车，整体氛围不好。

3.周边道路并不宽敞，距离地铁和BRT也都稍远，并不如宣传中那么便捷，后期业主开车上下班，需要在小区门前多等待。

●康桥知园

推荐指数★★★★★

位置：未来路与陇海路交会处向南500米

探盘情况：位于未来路边上的康桥知园，售楼处门前不远就是个BRT公交站，很容易就能发现。而且以康桥在郑州的知名度，它的优点蛮多。

1.售楼处区别于郑州其他楼盘，拥有一个三知书局，哪怕不去购房，在那里坐一坐，喝杯咖啡也是不错的。

2.目前知园仅剩部分尾盘在售，均价在17000元/㎡左右，具体一房一价。

记者点评：康桥地产的产品在郑州也算是有口皆碑的，康桥知园也被认为是管城区刚需及改善型住房的首选。

1.首先就是开发商的品牌优势，康桥的精细化品质令其在郑州房地产市场独树一帜。

2.项目旁边就是管城区外国语小学，从位置来说，无论怎样划片都会划进去，还是很可靠的，小区内又引进了北大附小幼儿园，凑成9年一站式教育。

3.项目另一大优势是在二环内，未来升值空间巨大。以康桥品牌的优势和物业服务，在二手房市场也相当抢手，而市区二环内的改善型住宅本就稀缺，注定知园还有很大的上涨空间。

●升龙御景上院

推荐指数★★★★★

位置：航海东路与腾飞路交会处向南300米

探盘情况：项目是升龙集团在郑州倾力打造的第十个项目，以南京高端产品系列桃花园著为蓝本，将建成集花园洋房、瞰景高层为主的高品质住宅区。

1.升龙御景上院的营销中心在去年十一月已经开放，但是升龙还是异常低调的。营销中心在项目所在地，美景鸿城三期对面，航海路右拐到腾飞路到头便可看见。

2.项目共三个地块分三期开发，一期规划有10栋高层，5栋洋房，洋房为7层，高层为34层，目前前期咨询中。

3.项目属于三环内稀缺地块，而规划的洋房产品在市场的稀缺度更高。虽没有一个大型的商业中心，美景鸿城下边的店铺密密麻麻的，生活倒也不愁，就是优质教育资源稍微少点。

记者点评：升龙进入郑州十余年，从城中村改造入手，积累了丰富的经验。而从2016年开始，升龙注重品质提升和品牌维护，让升龙成为去年房地产过山车市场中的一股清流。

1.升龙在郑州的大部分项目位置都很不错，御景上院虽然靠近南三环，但交通便利性还是不错的。

2.御景上院可谓升龙的匠心力作，也是升龙打响品牌和品质的重要项目。

●绿地公园城

推荐指数：★★★★

位置：南四环与郑新快速路交叉口东南角

探盘情况：京广铁路以西、南四环以南、郑新大道以东、十七里河以北属于商都新区的起步区，同样也是绿地公园城所在的区域。

1.绿地公园城占地2300亩，属于典型的郊区大盘，也是片区内首推的项目。

2.首开两地块规划18栋20层的精装小高层以及7栋6+1,8+1的电梯毛坯洋房，西地块容积率2.4，东地块容积率1.99。一期最大面积户型是183㎡，共6套，位于19号楼顶层复式，目前183㎡无样板间。

3.开盘预计首推一部分高层精装房源，项目整体体量大，又由于是一期，预计开盘价位不会定得过高。

记者点评：从绿地滨河国际新城、二七新城包括管南新区的公园城，都能看出绿地在郑州下了一盘大棋。相信绿地可以轻松驾驭如此大体量的项目。

1.目前看来，项目在南四环外，需要一定的发展时间。毕竟南三环与南四环中间仍有大量土地没有得到有效利用。

2.尽管商都新区规划很美好，但目前整体区域还是处于道路等基础设施的完善阶段。

3.不过，从南龙湖的发展轨迹来看，绿地公园城的地理位置相较南龙湖而言还是有很大优势的。

●正商中州城

推荐指数：★★★★

位置：南三环与郑新公路（通站路）交会处向南300米

探盘情况：正商中州城三期玉兰园就位于永威枫香庭东院的北侧，由5栋8层电梯洋房和2栋24层高层、1栋27层高层、2栋29层高层组成，总户数1041户。

1.2月25日，正商中州城推出三期玉兰园共计169套，总体去化率26%。成交均价13000元/㎡左右。

2.品质相较以往正商刚需作品有所升级：同层排水、三层中空玻璃、雾森系统、wifi覆盖人居智能系统等，整体来说从用材上较为用心。

3.地段相较永威城好一点，却比永威城便宜些。

记者点评：正商中州城距离中州大道和郑新路较近，噪音不可避免，但正商刚需产品能够在市场上站稳脚跟，有其独特之处。

1.在周边永威、绿都等都在叫嚣品质的时候，正商也在用心做产品。中州城可能是正商转型及品质生活年启动后，最为用心的一个刚需项目。

2.在交通上，中州城相比绿都紫荆华庭和澜湾来说稍逊一筹，毕竟其离地铁口相对较远；在配套上，由于各楼盘相距较近，差异并不十分明显；但在价格上，正商占有一定的优势，对于刚需族来说，选中州城足以满足安家郑州的梦想。