惠济区12楼盘大PK 谁是宜居标杆?

来源: 2017年03月09日

罗马从来不是一天建成的,城市建设发展更是如此。从很多年后再看郑州北部区域,会发现临近母亲河的惠济区,依靠着自然环境和政策红利,可能成为城市宜居典范。

而依托着区域发展,房地产作为区域的见证者,无疑更是其主导的推动力量,但目前在推的这些楼盘,究竟哪些值得购买,请看东方今报记者惠济区探盘数据。□东方今报·猛犸新闻记者牛犇

融创大河宸院

均价:未开盘

体量:约580套洋房+小高层

户型:主打142㎡三房四房

位置:天河路与大河路交叉口

推荐指数:★★★★

探盘情况:融创大河宸院算是融创在郑州首发的TOP系列,属于目前该公司在郑州开发的最高端项目。

1.项目地块曾是惠济区地王项目,北临黄河,南有索须河,周边自然环境优势突出。

2.项目距离连霍高速、开元路、北四环等快速路较近,通往市中心,开车时间久一些。

3.项目距离惠济区特色商业中心约有10分钟车程,预计还将引进惠济区实验幼儿园、实验小学等学校,项目有医疗服务站。

4.以成品住宅标准交付,项目主打“精装修”。

记者点评:远离市区,环境优美,既是其优势,也是其最大的劣势。就是周边大片区域都处于发展阶段,诸多配套都未落地。

锦艺四季城

均价:参考周边14500元/㎡

体量:二期约1500套洋房+高层+小高层

户型:高层74~142㎡两房三房四房,134~143㎡洋房

位置:京广快速路与天河路交会处

推荐指数:★★★

探盘情况:锦艺集团全力打造的首个文旅复合地产。

1.从区位上来说,北临开元路、大河路,西临天河路,南是贾鲁河,道路三纵三横。京广快速路二期北延工程全线通车,对项目是利好。

2.在配套上,项目距离惠济万达很近,周边还规划有8所幼儿园、4所小学、1所中学,商业、教育配套不错。

3.目前买车位有优惠:6000元抵26000元。

记者点评:1.四季城为苏屯村城改项目,周边分布着众多要进行改造的都市村庄,像固城项目、杜庄村等,城中村改造周期较长,环境改善需要一段时间。

2.锦艺此前多个项目都有小纠纷发生,四季城能否经得起考验,仍具不确定性。

谦祥兴隆城

均价:5、6月份开盘

体量:1期1500余套高层

户型:66~120㎡两房三房

位置:沙口路与兴隆铺路交会处东南

推荐指数:★★

探盘情况:作为三环内为数不多的尚未开盘的项目,吸引了众多人的目光,走京广快速路直达项目时,路上易遭遇堵车。

1.从区位上看,项目处于惠济区,却在三环内,靠近京广快速路和北环快速路,距离规划中的地铁3号线兴隆铺站不到1km的距离。

2.配套上看,项目规划有幼儿园、小学和公立中学,周边是老城区,能满足日常生活所需。

记者点评:谦祥在郑州的发展不是很顺,从该项目的立项到后期运营就能看出来。据说,该项目还没开售,代理销售和策划的人员已经换了一茬。

1.项目紧临京广快速路,既是优点也是最大缺点。首先,该路段高峰期常堵车,来往车流噪声对居住品质有影响。

2.项目西侧有亚洲最大的货运编组站,不仅给交通上造成局限,同样影响到居住舒适度。

3.项目南侧,一路之隔就是北区的供热厂大烟囱,东侧规划有一片中储粮仓储用地。

4.地下停车场出入口在粮食路和粮食西路上,双向四车道,两侧若停满车,出行是难题。

运河上院

均价:未定

体量:二期36栋合院别墅

户型:200~210㎡

位置:大河路与天河路交叉口向北500米路西

推荐指数:★★★

探盘情况:运河上院是建业做的合院产品,也就是小别墅,地下一层、地上两层设计。共36套,面积在200~210㎡。

1.从交通上看,有多趟公交可到天河路弓寨站;地铁2号线已经开通;项目配套教育方面有建业小哈佛幼儿园,项目物业为建业物业,为后期的业主提供生活保障。项目主打地铁口+低密+教育的优势。

2.不过,运河上院的地块实在是太过偏远了,过了北四环,虽然环境比市区好点,但目前生活是个问题。

记者点评:单以运河上院二期的别墅而言,其产权性质值得注意。周边别墅在售的项目有怡丰森林湖、天伦庄园、正商玉兰谷、思念果岭等,但与其他项目不同的是运河上院的别墅用地性质为商业用地,以后用水、用电都是商业性质,而且以后交易的话也需要按商业性质缴纳税费,这点购房者一定要注意。

正弘澜庭叙

均价:17200~17500元/㎡

体量:2期最后一栋剩1/3

户型:85~140㎡两房三房四房

位置:花园路英才街

推荐指数:★★★

探盘情况:目前正弘澜庭叙一期已经有部分交房。里面的景观做得还可以的。二期在售的项目也不多了,仅剩最后一栋不到1/3的住宅,而130~140㎡的大户型还多一些,二期交房时间2018年年底。

1.澜庭叙的位置确实不错,离地铁2号线近,紧挨着花园路,距离规划中的科达街站较近。

2.一期前面的贾鲁河也在整改中,之后环境应该不错。

3.容积率不到3,居住舒适度高。

记者点评:惠济区由于机场净空限高要求以及大运河保护要求,大部分楼盘容积率较低,但也因此经常能够听到飞机的轰鸣。同时,地铁虽然丰富了人们的交通选择,但花园路的拥堵也令人头疼。而且,周边多为城中村改造,大环境较差。而一期交房业主对正弘细节处理得不到位表示愤慨,希望二期能够在业主的呼声中有所改进。

和昌林与城

均价:未定

体量:一期规划有27栋,首批推出6~7层洋房和18层小高层

户型:122~143㎡洋房、77~132㎡小高层

位置:天河路与绿源路交叉口向西300米

推荐指数:★★

探盘情况:林与城作为郊区大盘,利弊分明。

1.林与城亮点主要集中在社区配套上,580亩康体娱乐用地、67亩医疗用地,加上社区蓝卡医疗、社区食堂、第五就餐空间等,其中的25000㎡跳跳云主题乐园为目前全国最大,在建的2.5万平方米大型艺术运动公园为省内首个创意主题类公园。

2.项目位置太过偏远,区域配套太差,距离北四环仍有一定路程。

3.地铁规划图更改后,林与城距离最近的地铁站也需要2公里,已经不是地铁盘了。

记者点评:林与城作为北区中低密度千亩大盘,属于发展中区域,有一定的上升空间,产品属于稀缺的低密产品,价格属于低总价区间,但面积段相对刚需。此区域属于发展阶段,交通和生活配套相对落后;公共交通等配套匮乏,需要一定的发展周期。

天伦庄园

均价:32000~35000元/㎡

体量:40余套联排和叠拼别墅

户型:245㎡叠拼382㎡联排

位置:天河路与开元路交会处

推荐指数:★★

探盘情况:天伦庄园位于惠济区天河路与开元路交会处惠济区政府正对面,项目共建设三期,包括高层、洋房、别墅房源,目前仅剩40余套别墅在售,五证齐全。

1.位置不错。靠近连霍高速公路,自驾出行还是比较便利的,小区西边的天伦路也是大路,去往市区也比较方便。对于无车一族来说,项目附近有地铁2号线清华园路站。

2.配套上,天伦庄园自身规划的就有幼儿园、小学、中学,教育一站式解决。

记者点评:尽管目前只剩下别墅在售,但动辄3万/㎡以上的均价,还是透支了它的上升空间。

1.在目前的形势下,北龙湖高端区域的价格也就在32000~35000元/㎡,且升值空间巨大,天伦庄园以其高中低的产品配比和周边的刚需+刚改的客户环境,实在无法撑得起3万+/㎡的均价。

2.天伦庄园算是天伦集团目前最后一个地产项目,使用的是天伦自己的物业公司。但天伦物业的服务始终无法满足住户的需求,导致很多天伦老业主反映物业差。若是如此,天伦庄园的物业或将是其后期升值的短板。

万科天伦紫台

均价:13800~15800/㎡

体量:9栋26层的高层、4栋洋房

户型:88~123㎡高层房源

位置:文化路三所北

推荐指数:★★★★

探盘情况:受万科龙头效应的带动,万科天伦紫台二期的关注度一直很高,而且二期开盘采取了“E选房”模式,谁手速快,谁就认购成功。

1.紧挨北四环,虽出行有很大便利,但易受到噪声、粉尘影响,特别是紧挨北四环的高层,北四环未来也是规划高架的,虽然有绿化带隔离,但影响一定会有。

2.项目西侧规划的是公共交通场站,小区最西侧单元的西户会受到影响。

3.整体均价在15000元/㎡左右,项目南侧的三栋高层距离北四环最近,户型不朝南,选房时可多注意。

记者点评:1.该项目二期位于北四环的北侧路边,规划的还有220KV高压线,但对业主影响有限,临北四环的一排高层,从屋里向北望,一定是可以看到高压线、高架以及车流的。另外,地块的西北侧路对面规划有社会停车场。

2.地块东侧临文化路处有绿化带。地块西侧路对面规划有小型公园,地块东北侧规划有大型公园。

美景麟起城

均价:12800~16000元/㎡

体量:二期少量住宅及公寓在售

户型:75~125㎡两房三房四房,SOHO公寓及LOFT公寓

位置:文化路与英才街交会处

推荐指数:★★★

探盘情况:美景麟起城有建面约75㎡两房,89~115㎡三房,125㎡四房在售,均价16000元/㎡。另有建面约18~35㎡的公寓在售,SOHO均价12800元/㎡,LOFT14500元/㎡。购房按揭优惠1%,全款优惠2%,

1.在惠济区大学城附近,美景麟起城所处的位置非常特殊,离北大学城最近,商业氛围还是不错的。

2.文化路作为一条主干道,拥有多条公交线路。而该项目与连霍高速文化路站距离适中,相较周边楼盘有一定舒适度。

3.精装修和首付贷。精装修对刚性需求的吸引力还是非常大的。但美景提供三到五年的首付贷款,为购房者提供便利。

记者点评:美景麟起城去年1期开盘时的价格约10500元/㎡,短短1到2年的时间,涨得倒挺快,几近翻番。但惠济区虽以宜居为口号大力发展房地产业,周边居住舒适度仍不高,区域成熟度和配套档次仍然跟不上发展节奏。

碧源月湖

均价:9900~25000元/㎡

体量:金街LOFT公寓、商铺

户型:47~450㎡

位置:文化路与开元路交会处向北200米

推荐:★★★

探盘情况:

1.碧源月湖项目位于惠济区特色商业区内,假日西路以西,月湖南路以北,东风渠滨河路以东的核心位置。

2.周边商业配套有惠济万达广场,这也是碧源月湖最大的亮点,惠济万达广场也是周边楼盘主要推介的加分配套。

3.前一段在推的二期住宅已不做重点,目前主推的是40~60㎡的LOFT公寓,以及40~450㎡的商铺。

记者点评:碧源月湖开发商与临近的万科天伦紫台、美景等相比认知度较低,但因其位置优越,不少人都会顺带来看看。不少业内人士并不看好,称项目开发商太小,口碑度低。

融创珑府

均价:14000元/㎡

体量:1期不到20套房源

户型:89~143㎡三房四房

位置:文化路英才街西800米

推荐指数:★★★★

探盘情况:融创珑府从1月底开始,一期业主陆陆续续签订合同。按照开盘优惠点数和业主维权之后争取的一个点,签订合同价格在12000元/㎡左右。目前一期1号地剩余不到20套房源,均价14000元/㎡。

1.项目沿着贾鲁河北侧,分两期开发,一期是金河路(索凌路北延),新苑路(英才街西延)西南的1号地(毛坯)、2号地(精装)。

2.二期的话,户型比较好,前面的商业街也变成了公园,是精装,如果追求品质的话,可以等二期,不过二期价格会更高。

记者点评:融创也算是国内一线开发商,其开发经验和公司能力值得相信。

1.珑府二期,采用新中式装修,整体而言品位都属上乘。

2.二期是融创自己规划,预期比一期户型,外立面都好看很多,但放在北区这户型也就中等水平吧,而且普遍不送飘窗,赠送率不高。

绿地璀璨天城

均价:14500元/㎡

体量:1期30套住宅

户型:78~140㎡二、三、四房

位置:北三环与江山路交叉口

推荐指数:★★★★

探盘情况:原利海财富广场被接手后,包装成绿地璀璨天城重新出街。

1.从区位上看,该项目占据了一个非常好的地段,紧靠北三环,临近主城区。项目周边有十余条公交线路,并属于地铁3号线辐射区域,为刚需客户节约出行成本。

2.小区自身配套的有商业中心,可以满足未来业主的购物生活需求。

3.2期规划为40年产权的公寓,三期则需要等到明年了。

记者点评:随着主城区项目的稀缺性,该项目的区域价值将更为凸显。但从居住上来看,项目南侧紧临北环快速高架桥,西边紧临京广铁路,灰尘多且噪声较大,居住舒适度不高。


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