市场渐转冷 刚需被误伤 不少人将目光转向公寓产品

来源: 今报网 2017年05月11日

▶自5月3日起,郑州施行楼市严厉新政,包括扩大限购区域、单身限购一套、限制售卖等。

▶新政推出将近一周时间,市场反应可谓明显,新盘开盘去化率下滑、置业顾问忙着打电话、多个公寓产品面市……□东方今报·猛犸新闻记者王东霞

【声音】卡住了没资格了

为了楼市平稳运行,政府用心良苦,大招不断。

据了解,全国约有50个城市发布了楼市调控政策,其中包括限购政策、公积金政策、商住房政策、限售政策等。5月3日,郑州市政府出台《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》(下称《通知》),楼市调控政策进一步加码,不仅增加了限购区域,还提高了转让门槛。随后郑州市房管局出台《关于进一步落实住房调控措施的通知》(下称《实施细则》),自2017年5月3日起执行。

这一记重拳打下去,市场巨浪应声而消。

“买不成了,才在永威森林花语零元入了会。”市民杨先生说,调控升级之前,郑州户口市民可以买两套房,现在单身只能买一套。家住西郊的张女士此前在荥阳、中牟看盘,准备再买一套,投资加改善,将来可以卖,卖不出就自己住,结果限购区域扩大后,她也偃旗息鼓,说只能等等看了。

【现象】开盘表现去化率下降

据CRIC房价测评统计,5月6日~5月7日物华国际二期、正商林语溪岸、汇泉西悦城3个项目开盘;物华国际二期开盘推出1#、3#楼部分房源和2#楼全部房源,整体去化率在23.78%;正商林语溪岸推出92套房源,整体去化率57.61%;汇泉西悦城推出480套房源,去化率为70%。

物华国际项目整体去化率较低。其中住宅去化率为25.48%、公寓整体去化率为21.43%,项目蓄客时间长,部分客户被分化。购买住宅类客户主要年龄段在35岁左右,多数为二套房;购买公寓类客户年龄段集中在25岁左右,以金水区地缘性客户为主。高层住宅成交均价在17500元/㎡、精装公寓成交均价在12720元/㎡、毛坯房平均价格在11000元/㎡,价格略低于周边竞品价格300元/㎡。

正商林语溪岸5期6号院首次开盘,推出的是小高层毛坯2#楼和多层3#楼共92套房源,小高层均价12500元/㎡,多层洋房标准层均价13500元/㎡。整体去化率为57.61%,推出产品为87.54㎡和97.13㎡~108.82㎡的三房,主要针对刚需及刚改客户。

汇泉西悦城三期加推,推出的是超高层毛坯房5#楼、8#楼共480套房源,均价11500元/㎡,销控显示去化率约70%。开盘当天共推出480套房源,到访客户约400组,解筹率在84%;周边项目在售房源较少,加之荥阳并入限购区,造成客户回流,项目开盘优惠幅度较大,推动了认购。

开盘当天成交报价10580元~11150元/㎡,均价10800元/㎡,在项目周边挂牌均价超过12000元/㎡的情况下,项目价格具有较强的竞争力;128㎡四房比88㎡~108㎡三房均价低近400元,但销售状况仍较为一般。

【误伤】还没网签利率提高刚需购房者叫苦

“每次限购,都会捎带上刚需。”市民王女士看房子半年了,终于在正商林语溪岸定了一套房子。结果售楼部迟迟不给网签,为了免被客户催促,置业顾问甚至告诉她房管局停签了。这下好了,4月下旬和售楼部草签后,一直没网签,新政下来后,利率一天一个样。

买房时,首套房银行利率是九折,现在已经是基准了,以贷款一百多万元来算,就要多还十几万元。这样的例子很普遍,让刚需购房者郁闷不已,一方面埋怨开发商不能签为何卖,一方面也“埋怨”新政,为什么首套房利率还要上升,为什么打击投机的同时还要打击刚需?一刀切并不能彻底解决问题。

由于目前郑州多个楼盘限制网签数量(每天两套或者六套),售楼部都积压了不少已经付过首付但还没网签的购房者,限购升级后,让他们叫苦不迭。

【流向】

新增限购区域

客户缩减回流

此前,主城区限购后,购房者拥向中牟、荥阳、南龙湖,造成这些区域的房价上升快速,甚至和主城区房价出现倒挂现象。

张女士和她邻居,就不断在看荥阳和绿博的房子,还在碧桂园龙城天悦排了号,她准备选的是高层,精装,均价一万多元。

限购升级后,张女士放弃了购房。置业顾问的电话不断打来,说只要有资格,首付不够都没问题,他们可以想办法,另外还有多重优惠,包括送车位等。张女士身边不少人也接到了类似的电话,在限购升级后,置业顾问的电话才多了起来,之前售楼部人很多,他们根本就不用打电话。

【趋势】

公寓产品

推量增多

在限购升级后,平原新区、上街等地的楼盘开始活跃,他们不失时机地推出借势营销,恒大集团推出了“别漂了回家”系列推广,介绍漯河、平顶山的楼盘。

购买区域虽在外溢,但不少人还是看好郑州的发展,目光锁定在城区。所以不限购的公寓产品开始受欢迎了。

比如万科誉产品、正商林溪铭筑、万锦城等纷纷面市,让人眼花缭乱。

戴德梁行郑州公司副总经理巴然介绍,总体上,新一轮调控加码从根本上冻结了新房及二手房的市场流通,直接抑制了投资型需求和改善型需求。引导资本流向三、四线城市,商业物业市场,实体经济,但短期内最直接最现实的流向仍然是商业物业市场。具体来看,公寓作为兼具过渡期投资和居住属性的产品,未来可操作空间更广,如迎合改善性需求,结合景观资源打造的居住型产品。

河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社认为,住宅限购后,公寓将迎来一轮小阳春的行情,但公寓毕竟不是真正的住宅,不能落户口、解决孩子上学等问题,交易税费比住宅高出许多,物业费也偏高,因此只能算过渡性物业,不能作为购房首选。


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