文/王敏

　     随着城市化进程的不断发展, 城市土地越来越稀缺，容积率不断升高，超百米高层住宅频现。这些超高层住宅在单体设计、规划原则上都与传统住宅有很大不同。西北天华总建筑师、上海天华副总建筑师、上海天华建筑一所所长李黎指出，作为一种在相对较小的面积之内最大化房地产和人力资源的有效手段，超高层住宅可以为开发商和商业活动带来更大的利润，并且代表着为不断增加的城市平民提供住所的最理性的方式，是未来城市建设的发展趋势。

　　现行国家规范定义建筑高度在 27 m 以上、100 m 以下的住宅为高层住宅。这种住宅的设计要求和使用特点已经在过去几十年的设计建造和使用过程中得到设计者和使用者的普遍接受和认同。但规范定义建筑高度超过 100 m 的超高层住宅，其建设投入、设计要求和一般高层住宅的建造是有很大差别的。正因为这种差异的存在，到目前为止超高层住宅的建设量在我国住宅建筑中的占比还是比较有限的。但从城市土地资源日益紧缺的角度看，这种超高层住宅和其他超高层建筑一样，在实现城市中心城区高密度集约化发展的进程中，无疑起着越来越重要的积极作用。

　　在谈到未来我国的超高层住宅发展方向时，李黎表示，超高层住宅的居住模式会颠覆传统住宅，因为在传统的居住模式中，人们的活动空间还主要依赖于向地面方向的延伸，超高层住宅承载了过多的人口密度，地面空间被压缩的很小，而人们对居住品质的要求又不会因此降低，因此住户的活动空间就要向竖向立体方向上发展。因此空中花园，空中会所，竖向分区的交通核等这些特殊做法就会出现。另外，超高层的结构形式可能会采用框架式，对户型设计也会有一定影响。再或者超高层对外部环境的景观利用，也是竖向分区的，如低区景观较差为小户型，中区为中户型，高区的景观视野最好，为大户型，那么竖向结构及管道的交叉关系会非常复杂，对于户型的设计也是一个很大的挑战。

　　事实上，土地利用率不光影响了高层住宅向超高层住宅演变，也很大程度上促进了城市郊区纯别墅类产品向类别墅产品不断演变的趋势，其建筑高度也不断增加。如传统的4层叠加演变为6层叠加，户均占有的土地资源降低了，但对居住品质又有更高要求，为解决这个矛盾，就需要采用差异化资源分配的模式。如在同一项目中，可以通过适当增加叠加类产品的层数，节省出更多的资源分配给对品质要求更高的联排，把传统的3层联排降低为面宽更大的2层联排，从而提高了整个项目的户型竞争力,从而提升了项目的整体溢价。

　　纵观目前为止已建成的超高层住宅，从建设条件上来看，可分如下几类。被动型超高层住宅，如上海、北京等一线城市，为解决地块容积率偏高问题，被动的将建筑高度加高;主动型超高层住宅，用地容积率并不高，但可能拥有绝佳的景观资源，或城市资源，为达到对资源的最大化利用，将建筑高度拔高;还有一类，介于前两者之间，没有绝佳的资源，也并非因为高容积率，目的可能是通过高度提高地块影响度，主动解决销售问题的规划手段，是被动超高与主动超高之间的过度产品，这类超高层住宅可以被归纳为地标型。

　　李黎分析称，地标型及主动型超高层的设计经验，对规划设计和建筑设计是有一定指导意义的。对于地标型超高层住宅来说，设计前期应当考虑项目的区位，是否有规模效应及影响，有没有足够的区域及开发量支撑，相对单一或影响范围较小的超高层住宅建设，就不太符合经济性原则。其次，还要考虑项目地块的周边资源，是否靠近具有支持作用的自然或社会资源，如生态资源(自然资源)方面的江河湖泊等;或城市资源，如区域中央绿地等;以及是否具有相应的配套资源(社会资源)，商业、娱乐、服务、就业等，这些都是超高层这种高容量建筑体维持其整个生命周期所必须依赖的。此外，要考虑其未来是否能对周边区域产生积极影响，增长周边的土地价值，并激励其他的高质量的开发项目。如果该项目能满足这点要求，我们就可以称这类超百米住宅建筑为城市型的建筑。而未来对政府而言，更大的经济效益可以在其辐射的周边用地中得到更大的补偿，它在城市中起到的就是积极的作用。

　　而主动型超高层住宅在区位上要考虑是否在土地稀缺性上有需求，在没有资源及利润集约需求时，为超高建筑而造超高住宅是不适宜的。

　　超高层住宅是城市建设特别是一线城市建设发展的产物。社会的需求和一定的物质技术条件是超高层住宅产生与发展的动力和基础。在超高层住宅建设发展过程中，人们将更多地借助现代科学技术的力量来解决伴随着超高层住宅建设带来的各种使用、审美、社会、城市、环境、技术、经济和安全等方面的问题。李黎表示，未来，在超高层住宅的开发建设中，人们将更加关心土地资源、节能、环保、经济和建筑审美等问题，以与时俱进和可持续发展的观念来主导设计，使超高层住宅能够满足人们的物质和精神需求，更好地为人类服务。